ಸ್ವಂತ ಮನೆ ಹೊಂದುವುದು ಅನೇಕ ಭಾರತೀಯರಿಗೆ ಮಹತ್ವಾಕಾಂಕ್ಷೆಯ ಸಂಗತಿ. ಇದು ಜೀವನ ಭದ್ರತೆ, ಸ್ಥಿರತೆ ಮತ್ತು ಹೆಮ್ಮೆಯ ಪ್ರಜ್ಞೆಯನ್ನು ಕಲ್ಪಿಸುತ್ತದೆ. ಈ ಗುರಿಯನ್ನು ಸಾಧಿಸಲು ಅನೇಕರು ಬ್ಯಾಂಕ್ಗಳ ಮೂಲಕ ಗೃಹ ಸಾಲಗಳನ್ನು ಪಡೆಯುತ್ತಾರೆ ಗೃಹ ಸಾಲಗಳು (home loan) ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿರುತ್ತವೆ. ಇದು ಬಹುತೇಕ ಭಾರತೀಯರ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಹಣಕಾಸು ಯೋಜನೆಗೆ ಸೂಕ್ತವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಸಾಲಗಾರರು ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಅವಧಿಯನ್ನು ಹಲವಾರು ವರ್ಷಗಳ ವಿಸ್ತರಿಸಿ ತಮ್ಮ ಹಣಕಾಸು ನಿರ್ವಹಣೆಯನ್ನು ಸುಲಭವಾಗಿ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಮಾಸಿಕ ಕಂತುಗಳ ಮೂಲಕ ತಮ್ಮ ಆದಾಯ ಹಾಗೂ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸುತ್ತಾರೆ. ಸಾಲದ ಅವಧಿ ಮುಗಿದ ಬಳಿಕ ಮನೆಯು ಸ್ವಂತದ್ದಾಗುವ ಖುಷಿಯೇ ಅವರನ್ನು ಲೋನ್ ಪಾವತಿಯನ್ನು ಸಮರ್ಪಕವಾಗಿ ಮಾಡಲು ಪ್ರೇರೇಪಿಸುತ್ತದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ ಒಟ್ಟು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಪ್ರಕಾರ ನೋಡುವುದಾದರೆ ಗೃಹ ಸಾಲಕ್ಕೆ ದೀರ್ಘ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡ ಮೊತ್ತದ ಬಡ್ಡಿ ಪಾವತಿ ಮಾಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ವಾಸ್ತವದಲ್ಲಿ ಇದು ಅಸಲಿನ ದುಪ್ಪಟ್ಟು ಪ್ರಮಾಣ ಹೊಂದಿರುತ್ತದೆ. ಹಾಗಾದರೆ ಈ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್ಗಳು ಯಾವ ರೀತಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ (home loan emi calculator) ಹಾಕುತ್ತವೆ (Money Guide) ಮತ್ತು ಹೇಗೆ ನಿರ್ವಹಣೆ ಮಾಡುತ್ತವೆ ಎಂಬುದನ್ನು ನೋಡೋಣ.
ಹೋಮ್ ಲೋನ್ ಬಡ್ಡಿದರಗಳನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಇಳಿಕೆ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ವಿಧಾನವನ್ನು (reducing balance method) ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದನ್ನು ಇಳಿಕೆ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ಬಡ್ಡಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ವಿಧಾನ (reducing balance interest calculation method.) ಎಂದೂ ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ. ಗೃಹ ಸಾಲದ ಮೇಲೆ ಸಾಲಗಾರನು ಪ್ರತಿ ತಿಂಗಳು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಈ ವಿಧಾನವನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಭಾರತದ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಮತ್ತು ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಬಳಸುತ್ತವೆ. ಅಂದರೆ ಒಂದು ಇಎಂಐ ಕಟ್ಟುತ್ತಲೇ ಹೋಗುತ್ತಿದ್ದಂತೆ ಇಳಿಕೆಯಾಗುವ ಪ್ರಿನ್ನಿಪಲ್ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಪ್ರತಿ ತಿಂಗಳೂ ಬಡ್ಡಿಯ ಮೊತ್ತ ಹಾಗೂ ಪ್ರಿನ್ಸಿಪಲ್ ಮೊತ್ತವನ್ನು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅನುಪಾತದ ಮೂಲಕ ಪಡೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಇಳಿಕೆ ಕಡಿಮೆ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ವಿಧಾನದಲ್ಲಿ, ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಸಾಲದ ಒಟ್ಟು ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಪೂರಕವಾಗಿ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಮೊದಲು ಅರಿತುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಹೀಗಾಗಿ ಸಾಲಗಾರ ಮರು ಪಾವತಿಗಳನ್ನು ಮಾಡುವುದನ್ನು ಮುಂದುವರಿಸಿದಂತೆ ಬಡ್ಡಿಯ ಭಾಗವು ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ವರ್ಷಗಳ ಕಳೆದಂದೆರ ಇಎಂಐನಲ್ಲಿ ಅಸಲಿನ ಭಾಗಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚು ಮೊತ್ತ ಜಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರಿಂದ ಅವಧಿ ಮುಂದುವರಿದಂತೆ ಸಾಲ ವೇಗವಾಗಿ ಮುಕ್ತಾಯಗೊಳ್ಳುವುದಕ್ಕೆ ಆರಂಭವಾಗುತ್ತದೆ.
ಪ್ರಿನ್ಸಿಪಲ್ ಕಾಂಪೋನೆಂಟ್ : ಇದು ಸಾಲಗಾರ ಪಾವತಿ ಮಾಡುವ ಇಎಂಐನ ಒಂದು ಭಾಗವಾಗಿದೆ. ಈ ಭಾಗವು ಸಾಲದ ಅಸಲು ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಜಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಇಎಂಐ ಪಾವತಿ ಮಾಡುತ್ತಲೇ ಹೋಗುವಾಗ ಬಾಕಿ ಇರುವ ಅಸಲಿನ ಪ್ರಮಾಣ ಇಳಿಕೆಯಾಗುತ್ತದೆ.
ಇಂಟ್ರೆಸ್ಟ್ ಕಾಂಪೊನೆಂಟ್ : ಇದು ಕೂಡ ಮಾಸಿಕ ಇಎಂಐನ ಒಂದು ಭಾಗವಾಗಿದೆ. ಈ ಮೊತ್ತವು ಅಸಲಿನ ಮೇಲಿನ ಬಡ್ಡಿಗೆ ಪಾವತಿಯಾಗುತ್ತದೆ. ಸಾಲಗಾರ ಇಎಂಐ ಪಾವತಿಗಳನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುವುದನ್ನು ಮುಂದುವರಿಸಿದಂತೆ ಅಸಲು ಕಡಿಮೆಯಾಗಿ ಬಡ್ಡಿಗಾಗಿ ಹೋಗುವ ಪ್ರಮಾಣವು ಕಾಲಾನಂತರದಲ್ಲಿ ಇಳಿಕೆಯಾಗುತ್ತದೆ.
ಇದು ಹೇಗೆ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ?
ಗೃಹ ಸಾಲಗಳ ಮೇಲಿನ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಮಾಸಿಕ ಕಡಿತ ಅಥವಾ ವಾರ್ಷಿಕ ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುವ ಅಥವಾ ದೈನಂದಿನ ಕಡಿಮೆಯಾಗುವ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ಮೇಲೆ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ದೇಶದ ಅತಿದೊಡ್ಡ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸ್ಟೇಟ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಆಫ್ ಇಂಡಿಯಾ ದೈನಂದಿನ ಕಡಿಮೆಯಾಗುವ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ಮೇಲೆ ಬಡ್ಡಿ ವಿಧಿಸುತ್ತದೆ.
ದೈನಂದಿನ ಕಡಿತ ವಿಧಾನ: ಈ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ ನೀವು ಇಎಂಐ ಅಥವಾ ಇನ್ಯಾವುದೇ ಮೊತ್ತವನ್ನು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ದಿನದಂದು ಪಾವತಿ ಮಾಡಿದರೆ ಆ ದಿನದಂದೇ ಅಸಲು ಮೊತ್ತ ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ ಹಾಗೂ ಉಳಿದಿರುವ ಅಸಲು ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಸಾಲಗಾರನೊಬ್ಬನಿಗೆ ಪ್ರತಿ ತಿಂಗಳ ಹತ್ತನೇ ತಾರಿಕಿಗೆ ಇಎಂಎ ಪಾವತಿ ದಿನಾಂಕ ನಿಗದಿ ಮಾಡಿರಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರ ಪ್ರಕಾರ ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ ತಿಂಗಳ ಇಎಂಐ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿದ ಬಳಿಕ ಆತನ ಸಾಲ 20 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿ ಉಳಿದಿರುತ್ತದೆ ಹಾಗೂ ಅಕ್ಟೋಬರ್ಗೆ ಆ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಬಡ್ಡಿ ಪಡೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಅದೇ ತಿಂಗಳು ಆತನಿಗೆ ಬೇರೆ ಮೂಲದಿಂದ 5 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿ ಬಂದು ಅದನ್ನು 15ನೇ ತಾರಿಕಿನಂದು ಹೋಮ್ ಲೋನ್ಗೆ ಜಮಾ ಮಾಡಿದರೆ ಅಂದೇ ಆ ಮೊತ್ತ ಅಸಲಿಗೆ ಜಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ಅಂದರೆ ಮುಂದಿನ ಅಕ್ಟೋಬರ್ 10ರಂದು ಕಟ್ಟಬೇಕಾಗಿರುವ ಇಎಂಐನಲ್ಲಿ ಉಳಿದ 15 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿಗೆ ಆಗುವ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಮಾತ್ರ ಪಡೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯು ಸಾಲಗಾರನಿಗೆ ಸ್ವಲ್ಪ ಅನುಕೂಲಕರವಾಗಿರುತ್ತದೆ ಹಾಗೂ ಇಎಂಐ ಪ್ರಮಾಣ ಸ್ವಲ್ಪ ಕಡಿಮೆ ಇರುತ್ತದೆ.
ಮಾಸಿಕ ಕಡಿತ ವಿಧಾನ: ಈ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ, ನೀವು ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಪಾವತಿಸುವ ಅಸಲು, ನಿಮ್ಮ ಇಎಂಐ ಅನ್ನು ಪಾವತಿಸಿದಂತೆ ಪ್ರತಿ ತಿಂಗಳು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಮೇಲೆ ಹೇಳಿದ ಉದಾಹರಣೆ ಪ್ರಕಾರವೇ ನೋಡುವುದಾದರೆ 15ನೇ ತಾರಿಕಿಗೆ ಸಾಲಗಾರ 5 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿದ ಹೊರತಾಗಿಯೂ ಅದು ಆ ದಿನದಂದಲೇ ಅಸಲಿಗೆ ಹೋಗುವುದಿಲ್ಲ. ಮುಂದಿನ ಇಎಂಐ ದಿನಾಂಕದ ಬಳಿಕ ಇಳಿಕೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ಅಂದರೆ ಅಕ್ಟೋಬರ್ 10ಕ್ಕೆ ಇಳಿಕೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರ ಲಾಭ ಸಾಲಗಾರನಿಗೆ ಸಿಗುವುದು ನವೆಂಬರ್ ತಿಂಗಳಿನಲ್ಲಿ.
ಇದನ್ನೂ ಓದಿ : Home Loan : 50 ಲಕ್ಷ ಗೃಹ ಸಾಲದ ಬಡ್ಡಿಯಲ್ಲಿ 30 ಲಕ್ಷ ಉಳಿಸಬೇಕೇ? ಆರ್ಬಿಐನ ಈ ಹೊಸ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸಿ
ವಾರ್ಷಿಕ ಕಡಿತ ವಿಧಾನ: ಈ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ ಇಎಂಐ ಜತೆ ಪಾವತಿ ಮಾಡುವ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಪಾವತಿಸುವ ಅಸಲು ವರ್ಷದ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ ಕಡಿಮೆ ಮಾಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ, ಸಾಲಗಾರನು ಮರುಪಾವತಿ ಮಾಡಿದ ಅಸಲಿನ ಒಂದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಭಾಗದ ಮೇಲೆ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ವರ್ಷಪೂರ್ತಿ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಹಾಕುವ ದಿನಾಂಕ ಸಾಲ ಮಂಜೂರಾದ ದಿನಾಂಕವೇ ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಮೇಲಿನ ಉದಾರಹಣೆಯನ್ನು ಇಲ್ಲಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸಿ ನೋಡುವಾದರೆ ಸಾಲಗಾರ ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 15ರಂದು 5 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿ ಜಮೆ ಮಾಡಿದ ಹೊರತಾಗಿಯೂ ಅದನ್ನು ಅಸಲಿನಿಂದ ಇಳಿಸುವುದು ಸಾಲ ಮಂಜೂರಾದ ದಿನಾಂಕವಾಗಿರುವ ಮಾರ್ಚ್ 15ರಂದು. ಅಲ್ಲಿಯವರೆಗೆ ಆತ ಹಿಂದಿನ ವರ್ಷದ ಮಾರ್ಚ್ 15ರಂದು ನಿಗದಿ ಮಾಡಲಾದ ಅಸಲಿಗೆ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಐಎಂಐ ಒಂದ ಭಾಗವಾಗಿ ಕಟ್ಟಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಸಾಲಗಾರನ ಪಾಲಿಗೆ ಸ್ವಲ್ಪ ದುಬಾರಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವಾಗಿರುತ್ತದೆ.
ಹೋಮ್ ಲೋನ್ ಬಡ್ಡಿದರಗಳು ಫಿಕ್ಸೆಡ್ ಅಥವಾ ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್ ಆಗಿರಬಹುದು. ಫಿಕ್ಸೆಡ್ನಲ್ಲಿ ಸಾಲದ ಅವಧಿಯುದ್ದಕ್ಕೂ ಬಡ್ಡಿ ದರ ಏಕ ರೂಪದಲ್ಲಿರುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್ ದರಗಳು ಕಾಲಕಾಲಕ್ಕೆ ಬದಲಾಗಬಹುದು. ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕುವ ವಿಧಾನವು ಒಂದೇ ಆಗಿದ್ದರೂ ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್ ರೇಟ್ನಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚು ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ.