ಮನೆ, ಅಂಗಡಿ, ಕಚೇರಿ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದ ಪತ್ರಗಳನ್ನು (Tenancy agreement letter) ಎಂದಾದರೂ ಗಮನಿಸಿದ್ದೀರಾ? ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು (Rent Agreement) ಕೇವಲ 11 ತಿಂಗಳ ಅವಧಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಯಾಕೆ ಎಂದು ಎಂದಾದರೂ ಯೋಚಿಸಿದ್ದೀರಾ? ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದ ಪತ್ರ ಓದಿರುವವರು ಇದು ಕಾನೂನಿನ ನಿಯಮ (rule of law) ಅಂದುಕೊಂಡು ಸುಮ್ಮನೆ ಸಹಿ ಮಾಡಿರುತ್ತಾರೆ. ಇಲ್ಲದವರು ಇದರ ಬಗ್ಗೆ ಯೋಚಿಸಲು ಹೋಗಿರಲಿಕ್ಕಿಲ್ಲ. ನಾವು ಇರಬೇಕಾದ ಸ್ಥಳ ಚೆನ್ನಾಗಿದೆ, ಎಲ್ಲ ಸವಲತ್ತು ಇದೆ, ಕಾನೂನು ಕಟ್ಟಳೆ ಏನೇ ಇದ್ದರೂ ಅದನ್ನು ಮಾಲೀಕರು ನೋಡಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ ಎಂದುಕೊಂಡು ಅದರ ಚಿಂತೆಗೆ ಹೋಗುವುದಿಲ್ಲ.
ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದ ಎಂದರೇನು?
ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವು ನಿರ್ದಿಷ್ಟಪಡಿಸಿದ ನಿಯಮಗಳು ಮತ್ತು ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುವ ದಾಖಲೆಯಾಗಿದೆ. ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ನೀಡುವಾಗ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಇರುವ ಅಧಿಕಾರವನ್ನು ಇದು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸುತ್ತದೆ ಹಾಗೂ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕ ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಇರುವ ಸಂಬಂಧ, ಎರಡೂ ಕಡೆಯವರಿಗೆ ಇರುವ ಕಟ್ಟುಪಾಡುಗಳನ್ನು ಇದು ಉಲ್ಲೇಖಿಸುತ್ತದೆ.
ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವು ಕೇವಲ 11 ತಿಂಗಳದ್ದಾಗಿರುತ್ತದೆ. 11 ತಿಂಗಳ ಬಳಿಕ ಅದನ್ನು ಮತ್ತೆ ನವೀಕರಿಸುವುದು ಮುಖ್ಯವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಮುಖ್ಯ ಕಾರಣ ಇದು ಕಾನೂನು ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ. ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ನಡುವೆ ಜವಾಬ್ದಾರಿಗಳನ್ನು ಕಾನೂನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತದೆ. ಇದರಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಇರುವ ಕಾನೂನು ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಬಾಡಿಗೆ, ನಿರ್ವಹಣೆ, ಭದ್ರತೆ ಇತ್ಯಾದಿಗಳ ಷರತ್ತುಗಳ ಮೇಲೆ ಎರಡು ಪಕ್ಷದವರಿಗೂ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಹಂಚಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಭೂಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಹಿಡುವಳಿದಾರರು ಈ ನಿಯಮಗಳು ಮತ್ತು ಷರತ್ತುಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ತಿಳಿದುಕೊಂಡು ಅನುಸರಿಸುವುದನ್ನು ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವು ಖಚಿತಪಡಿಸುತ್ತದೆ. ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವು ಕೆಲವೊಂದು ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ನಿರ್ಣಾಯಕ ಪಾತ್ರವನ್ನು ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಎರಡೂ ಪಕ್ಷಗಳ ನಡುವೆ ವಿವಾದ ಉಂಟಾದರೆ ಅದನ್ನು ಸುಲಭವಾಗಿ ಕಾನೂನಿನ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಪ್ರಸ್ತುತಪಡಿಸಿ ತ್ವರಿತ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಇದು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ.
11 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಯಾವುದೇ ವಿವಾದಗಳ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು ಪುರಾವೆಯಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದು.
ನಿಯಮಗಳು ಏನು?
100 ರೂ.ಯ ಸ್ಟ್ಯಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಪೇಪರ್‌ನಲ್ಲಿ ಬರೆದಿರುವ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಓದಿ ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಮತ್ತು ಜಮೀನುದಾರರು ಅದರಲ್ಲಿ ಸಹಿ ಮಾಡಬೇಕು. ಜೊತೆಗೆ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಇಬ್ಬರು ಸಾಕ್ಷಿಗಳಿರಬೇಕು. ಗುರುತು ಪತ್ರ, ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಮಾನ್ಯ ಮಾಡಲು ಅವರ ಸಹಿಗಳು ಅಗತ್ಯವಿದೆ. 11 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಕಾನೂನು ಪ್ರಕಾರ ಮುಕ್ತಾಯ ದಿನಾಂಕದ ಮೊದಲ 30 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ನವೀಕರಿಸಬೇಕಾಗಿದೆ.
11 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ನೋಟರಿ ನೋಂದಣಿ ಮುಖ್ಯವಲ್ಲ. ಆದರೆ ಬಾಡಿಗೆ 11 ತಿಂಗಳುಗಳಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅವಧಿಯ ಒಪ್ಪಂದವಾಗಿದ್ದರೆ ಜಮೀನುದಾರ ಮತ್ತು ಹಿಡುವಳಿದಾರರ ಅಥವಾ ಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಸಮ್ಮುಖದಲ್ಲಿ ಹತ್ತಿರದ ಉಪ-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಲೇಬೇಕು.
ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದ 11 ತಿಂಗಳುಗಳ ಕಾಲ ಏಕೆ?
ಕೇವಲ 11 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ರಚಿಸಲು ಪ್ರಮುಖ ಕಾರಣಗಳಿವೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಯಾವುದೇ ನೋಂದಣಿ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ. ನೋಂದಣಿ ಕಾಯಿದೆ 1908ರ ಪ್ರಕಾರ ಉಪ-ವಿಭಾಗ (1) ನ ಷರತ್ತು (ಡಿ) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಒಂದು ವರ್ಷ ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅವಧಿಯ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದದ ನೋಂದಣಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ. ಬಾಡಿಗೆ ನಿಯಂತ್ರಣ ಕಾಯಿದೆ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಒಳಗೊಂಡಿರುವ ಪಕ್ಷಗಳು ಯಾವುದೇ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗಿಲ್ಲ. 11 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ರಚಿಸಲು ಯಾವುದೇ ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕ ಮತ್ತು ನೋಂದಣಿ ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಿಲ್ಲ.
100 ರೂಪಾಯಿಯ ಸ್ಟ್ಯಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಪೇಪರ್ ಅನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಒಪ್ಪಂದಗಳನ್ನು ಸುಲಭವಾಗಿ ನವೀಕರಿಸಬಹುದು. ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ವಿಸ್ತರಿಸಲು ಇದರಲ್ಲಿ ಅವಕಾಶವಿದೆ. 11 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದದ ಸ್ವರೂಪವು ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಭದ್ರತೆಯನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸುತ್ತದೆ. ಒಂದು ವರ್ಷದೊಳಗೆ ಅವರಿಗೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳು ಮತ್ತು ಅವರ ಹಣಕಾಸಿನ ಆದ್ಯತೆಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಮಾಸಿಕ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದು.
11 ತಿಂಗಳಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ನೋಂದಣಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ. ನೋಟರಿ ಮೂಲಕ ಮಾಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಯಾವುದೇ ವಿವಾದದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಎರಡೂ ಪಕ್ಷಗಳು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಹಣವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗಬಹುದು. ದಾಖಲಾತಿಯನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸದಿದ್ದಕ್ಕಾಗಿ ದಂಡವನ್ನೂ ವಿಧಿಸಬಹುದು. ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸಲು ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕು. ಒಪ್ಪಂದವು 11 ತಿಂಗಳಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಕಾಲ ಜಾರಿಯಲ್ಲಿದ್ದರೆ ಇವುಗಳ ಶುಲ್ಕಗಳು ರಾಜ್ಯದಿಂದ ರಾಜ್ಯಕ್ಕೆ ಬದಲಾಗಿರಬಹುದು.
ಇದನ್ನೂ ಓದಿ: Money Guide: ಕೃಷಿ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸುವ ಮುನ್ನ ತಿಳಿದಿರಲೇಬೇಕಾದ ಅಂಶಗಳಿವು
11 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವು ಮಾನ್ಯವೇ?
ಭಾರತೀಯ ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳಲ್ಲಿ 11 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದ ಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ. ಈ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು 100 ರೂ. ಮೌಲ್ಯದ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಪೇಪರ್ ಮೇಲೆ ಮಾಡಿಸಲೇಬೇಕು. ಇದಕ್ಕೆ ಯಾವುದೇ ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕವಿಲ್ಲ. ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವು 12 ತಿಂಗಳಿಗಿಂತ ಹಳೆಯದಾಗಿದ್ದರೆ ಮಾತ್ರ ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
11 ತಿಂಗಳು ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಆಸ್ತಿ ಬಿಡಬಹುದೇ?
ಹಿಡುವಳಿದಾರ ಅಥವಾ ಬಾಡಿಗೆದಾರ 11 ತಿಂಗಳುಗಳು ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಆಸ್ತಿ ಖಾಲಿ ಮಾಡಿ ಹೋಗಬಹುದು. ಆದರೆ ಇದಕ್ಕೆ ನಿಯಮಗಳಿವೆ. ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟಪಡಿಸಿದ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸಬೇಕು. ಇದರಲ್ಲಿ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ನೊಟೀಸ್ ನೀಡಬೇಕು. ಇಲ್ಲವಾದರೆ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ದಂಡವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗಬಹುದು.