ಕೋವಿಡ್‌-19 ಬಿಕ್ಕಟ್ಟಿನ ಬಳಿಕ ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಅಫರ್ಡಬಲ್‌ ಹೌಸಿಂಗ್‌ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿಕೂಲ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಉಂಟಾಗಿದೆ. (affordable housing) ಕಳೆದ ಎರಡು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ (Home loan EMI) ಅದು ಚೇತರಿಸಿಲ್ಲ. ಇತರ ಹಲವಾರು ವಲಯಗಳು ಸುಧಾರಿಸಿದ್ದರೂ, ಅಫರ್ಡಬಲ್‌ ಹೌಸಿಂಗ್‌ ವಲಯ ಮುಗ್ಗರಿಸಿದೆ. ಅದಕ್ಕೆ ತಕ್ಕಂತೆ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಪೂರೈಕೆಯನ್ನು ತಗ್ಗಿಸಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಕನ್ಸಲ್ಟೆನ್ಸಿ ಅನಾರಾಕ್‌ ತಿಳಿಸಿದೆ.
ಅನಾರಾಕ್‌ ಸಂಸ್ಥೆಯ ವರದಿಯ ಪ್ರಕಾರ 2023ರ ಮೊದಲಾರ್ಧದಲ್ಲಿ ಒಟ್ಟಾರೆ ಹೌಸಿಂಗ್‌ ಸೇಲ್ಸ್‌ನಲ್ಲಿ ಅಫರ್ಡಬಲ್‌ ಹೌಸಿಂಗ್‌ ಸೇಲ್ಸ್‌ 20% ಕ್ಕೆ ಕುಸಿದಿದೆ. ಟಾಪ್‌ 7 ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ಈ ಅಫರ್ಡಬಲ್‌ ಹೌಸಿಂಗ್‌ ಪಾಲು 18%ಕ್ಕೆ ಇಳಿಕೆಯಾಗಿದೆ ಎಂದು ವರದಿ ತಿಳಿಸಿದೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಕಾರಣವೇನೆಂದರೆ ಅಫರ್ಡಬಲ್‌ ಹೌಸಿಂಗ್‌ ಲೋನ್‌ ಇಎಂಐಗಳು ದುಬಾರಿಯಾಗುತ್ತಿರುವುದು. ಗ್ರಾಹಕರು ಕಳೆದ ಎರಡು ವರ್ಷಗಳಿಂದೀಚೆಗೆ ಅಫರ್ಡಬಲ್‌ ಹೌಸಿಂಗ್‌ ಲೋನ್‌ ಇಎಂಐನಲ್ಲಿ 20% ಹೆಚ್ಚಳದ ಮೊತ್ತ ನೀಡುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. 2021ರ ಮಧ್ಯ ಭಾಗದಲ್ಲಿ ಫ್ಲೋಟಿಂಗ್‌ ಬಡ್ಡಿ ದರ 6.7% ಇದ್ದಿದ್ದರೆ, ಈಗ 9.15% ಕ್ಕೆ ಏರಿಕೆಯಾಗಿದೆ.
ಅನಾರಾಕ್‌ ಗ್ರೂಪ್‌ನ ಪ್ರಾದೇಶಿಕ ನಿರ್ದೇಶಕ ಪ್ರಶಾಂತ್‌ ಠಾಕೂರ್‌ ಅವರು ಹೀಗೆನ್ನುತ್ತಾರೆ- 2021ರ ಜುಲೈನಲ್ಲಿ ಅಂದಾಜು 22,700 ರೂ. ಇಎಂಐ ಕಟ್ಟುತ್ತಿದ್ದ ಗೃಹಸಾಲಗಾರರು ಈಗ ಅಂದಾಜು 27,300 ರೂ. ಇಎಂಐ ನೀಡುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ತಿಂಗಳಿಗೆ 4,600 ರೂ. ಏರಿಕೆಯಾಗಿದೆ. ಇಎಂಐನಲ್ಲಿ ಉಂಟಾಗಿರುವ ಈ 20% ಹೆಚ್ಚಳದ ಪರಿಣಾಮ ಒಟ್ಟಾರೆ ಬಡ್ಡಿ ಮೊತ್ತ 11 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಏರಿಕೆಯಾಗಿದೆ. ಅಂದರೆ 24.5 ಲಕ್ಷ ರೂ.ಗಳಿಂದ 35.5 ಲಕ್ಷ ರೂ.ಗೆ ಏರಿದೆ.
ಅಸಲಿಗಿಂತ ಬಡ್ಡಿಯೇ ಹೆಚ್ಚು! 20 ವರ್ಷ ಅವಧಿಯ ಗೃಹ ಸಾಲದಲ್ಲಿ ಈಗ ಅಸಲಿಗಿಂತ ಬಡ್ಡಿಯ ಮೊತ್ತವೇ ಹೆಚ್ಚಿದೆ. ಈಗ ಒಂದು ಉದಾಹರಣೆ ನೋಡೋಣ. ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ 40 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಮೌಲ್ಯದ ಮನೆಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಬಯಸುತ್ತಿದ್ದಾನೆ ಎಂದಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಿ. ಇದಕ್ಕಾಗಿ 30 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಸಾಲವನ್ನು 20 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಗೆ ಪಡೆದರೆ, 2021ರಲ್ಲಿ ಇಎಂಐ 6.7% ಬಡ್ಡಿ ಲೆಕ್ಕದಲ್ಲಿ 22,700 ರೂ. ಇರುತ್ತದೆ. ಈ ಲೆಕ್ಕದಲ್ಲಿ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗೆ ಒಟ್ಟು ರಿಪೇಮೆಂಟ್‌ ಮೊತ್ತವು 54.5 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಹಾಗೂ ಇದರಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿ ದರದ ಭಾಗವು ಅಂದಾಜು 24.5 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಅಂದರೆ ಮೂಲ ಮೊತ್ತಕ್ಕಿಂತ (principal amount) ಕಡಿಮೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಈಗ ಗ್ರಹ ಸಾಲ ಬಡ್ಡಿ ದರವು ಸುಮಾರು 9.15% ಆಗಿದೆ. ಸಾಲಗಾರ 27,300 ರೂ. ಇಎಂಐ ನೀಡಬೇಕಾಗಿದೆ. ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಕೊಡಬೇಕಾದ ಒಟ್ಟ ಮೌಲ್ಯ 65.5 ಲಕ್ಷ ರೂ.ಗಳಾಗಿದೆ. ಅದರಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿಯ ಭಾಗ 35.5 ಲಕ್ಷ ರೂ.ಗಳಾಗುತ್ತದೆ. ಅಂದರೆ ಅಸಲು ಮೊತ್ತಕ್ಕಿಂತ ಜಾಸ್ತಿಯಾಗುತ್ತದೆ.
ಗೃಹ ಸಾಲಗಳ ಪೇಮೆಂಟ್‌ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಆರಂಭಿಕ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿಯ ಪಾಲು ಹೆಚ್ಚು ಇರುತ್ತದೆ. ಪೇಮೆಂಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಪಾಲು ಅಸಲು ಮೊತ್ತಕ್ಕಿಂತ ಬಡ್ಡಿಗೆ ಹೋಗುವಾಗ ಗೃಹ ಸಾಲಗಾರರಿಗೆ ಮತ್ತೊಂದು ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವುದು ಕಷ್ಟವಾಗುತ್ತದೆ. ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ ಮನೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಮುಂದಾದರೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ದರ ಹೆಚ್ಚಳದ ಪ್ರಯೋಜನ ಸಿಗುವುದಿಲ್ಲ. ಏಕೆಂದರೆ ಅಸಲು ಮೊತ್ತದ ಮರು ಪಾವತಿ ಕಡಿಮೆಯಾಗಿರುತ್ತದೆ.
ಗೃಹ ಸಾಲದ ಅಸಲಿಗಿಂತ ಬಡ್ಡಿ ದರ ಹೆಚ್ಚಾಗಿರುವುದು ವೈಯಕ್ತಿಕ ಗೃಹ ಸಾಲಗಾರರಿಗೆ ಅಥವಾ ಹೌಸಿಂಗ್‌ ಮಾರ್ಕೆಟ್‌ಗೆ ಆರೋಗ್ಯಕರವಲ್ಲ. ಈ ಸಮಸ್ಯೆಯನ್ನು ಬಗೆಹರಿಸಬೇಕಾದ ಅಗತ್ಯ ಇದೆ. ಮುಂದಿನ ಕೇಂದ್ರ ಬಜೆಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಈ ಸಮಸ್ಯೆಯನ್ನು ಬಗೆಹರಿಸಬೇಕು. ಅದಕ್ಕಿಂತ ಮೊದಲು ಬಗೆಹರಿಸಿದರೂ ಉತ್ತಮ ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ ರಿಯಾಲ್ಟಿ ತಜ್ಞರು.
ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದ ಜನತೆಗೆ ಅಫರ್ಡಬಲ್‌ ದರದಲ್ಲಿ ಸ್ವಂತ ಮನೆ ಸಿಗುವುದು ನಿರ್ಣಾಯಕವಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಸರ್ಕಾರ ಈ ವಲಯಕ್ಕೆ ಉತ್ತೇಜನ ನೀಡಬೇಕು. ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದ ಜನತೆಯ ಹೋಮ್‌ ಲೋನ್‌ ಇಎಂಐ ಹೊರೆಯನ್ನು ಇಳಿಸಬೇಕು ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ ತಜ್ಞರು.
